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任意売却とは?

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。そして、万が一ローンの支払いができなくなった場合は、債権者としての権利を行使し不動産は担保として差し押さえられ、競売にかけられます。競売は売り主様にとって不利な条件であることが多く、満足のいく売却にならないケースが少なくありません。これを回避できるのが任意売却です。こちらでは、長野県安曇野市および、大町市、松川市村、池田町、白馬村、小谷村を中心に、長野県全域で不動産売却・買取を手がけるさくら不動産が、任意売却のポイントについてご紹介します。

競売と比較!任意売却のメリット

まずは任意売却と競売で、どのような違いがあるのかや、任意売却のメリットについて見ていきましょう。

  競売 任意売却
売却価格 市場相場に比べて大幅に安い価格で売却される 市場層場に近い価格での売却が期待できる
ローン残債 売却代金だけでは残債がまかなえず、多くの残債が重なる 売却代金が高くなるので、残債を大きく減らせる
残債返済方法 返済方法の交渉はできず、競売後にも無理な返済が続く 債権者との交渉次第で、毎月の返済額や期間などを調整できる可能性がある
引っ越し費用 売却代金が残債返済に充てられるため、引っ越し費用の捻出は難しい 債権者との交渉次第で、引っ越し費用をの残せる可能性がある
プライバシー インターネットや新聞に競売情報が掲載され、近所の人に売却が知られてしまう 秘密厳守で売却が進められるので、プライバシーが守られる
立ち退き 落札者の都合が優先されるため、強制退去を余儀なくされる 債権者と協議することで、引っ越し時期が交渉できる
売却後の生活 競売側のペースで取引が進むため、今後の生活について見通しが立たない 準備金の容易や返済方法の見直しなどで、新生活を前向きにスタートできる

任意売却ができる期間

メリットの多い任意売却ですが、実施できるかどうかはローン滞納時期や状況によって変わります。以下では、任意売却の可否と時期・状況を表にまとめました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

任意売却の可否 時期 状況
ローン滞納前 毎月のローン支払いはできているものの、滞納目前といった状況。早めの対策が必要。
ローン滞納1〜3カ月 債権者となる金融機関から督促状、催促状、一括弁済通知が届く。放置すると競売にかけられる。
ローン滞納4カ月〜 競売開始通知が届く。ここから4〜5カ月後には、競売が行われる。
ローン滞納5カ月〜 裁判所の執行員や不動産関係者が訪問し、写真撮影などが行われる。
× 以降 競売が開始される。この時点で任意売却は不可能となり、競売以外の選択肢がなくなる。
ピックアップ!競売の前に早めの任意売却を
このように、任意売却の可否は時間との勝負とも言えます。競売にかけられてしまえば後戻りはできません。また、余裕を持って任意売却を進めるためには、ローンを滞納する前から対策をはじめるのが肝心です。住宅ローンの支払いが厳しい方や、滞納をしてしまった方は早めに当社までご相談ください。

任意売却の流れ

STEP1不動産会社への問い合わせ

まずはできるだけ早く不動産会社へ相談をしましょう。この際には、以下の情報をまとめておくとスムーズです。

  • 物件の種別
  • 所在地
  • 債権者名(金融機関名)
  • 住宅ローン残高
  • 滞納状況
STEP2現地調査
不動産会社のスタッフが現地へ向かい、不動産物件の査定を実施。土地・建物の状況や設備、周辺環境に加えて、市場層場をチェックし予想売却価格を算出します。
STEP3専任媒介契約の締結
査定額や条件に納得いただけたら、不動産会社と専任媒介契約を結びます。
STEP4債権者・抵当権者との交渉
物件の販売価格や販売期間、諸経費などを債権者・抵当権者(主に金融機関)へ提示し、任意売却の同意を得ます。
STEP5販売活動開始
不動産の販売活動を開始します。新聞チラシやインターネットサイトへの登録など、一般的な不動産と同様の内容で購入希望者を募ります。また、購入希望者が現れた場合は、諸条件について不動産会社が交渉を行います。
STEP6債権者の同意取得

買い主様が決定した後は、債権者に報告し、条件を提示したうえで売却代金の割り振りを交渉します。具体的には、以下の項目が売却代金からどのように割り振られるかを調整していきます。

  • 債務
  • 管理費
  • 税金
  • 仲介手数料
  • 引っ越費用 など
STEP7売買契約締結・お引き渡しの準備
債権者から同意を得られたら、買い主様との間で売買契約を締結します。この後はお引き渡し準備に入っていただきます。なお、引っ越し費用はここで支払われる手付金を利用することもできます。
STEP8お引き渡し・決済
物件の引き渡しと同時に代金決済を行います。残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除が終われば、任意売却は完了です。